明哥在路上 2019-02-23 21:51:03

2018年生肖走势图: 楼市再变天!取消公摊面积,撕下开发商虚伪的面皮

南粤风彩36选7开奖结果 www.acecfo.com 楼市再变天!取消公摊面积,撕下开发商虚伪的面皮


平地起惊雷,楼市再变天!


2019年2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。


在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这将从实质上取消公摊面积的说法,交易时一律以套内实际使用面积来计价。


还有1条,也相对比较重要。过去的规定是六层楼以上装电梯,现在更改为:四层楼以上住宅应装电梯。


取消公摊面积,将对我国房地产市场带来哪些巨变?


要回答这个问题,我们首先得明白,什么是公摊面积,老百姓购房时,在公摊面积上付出了哪些冤枉钱。


第一章:


根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积,即公摊面积为:

—— 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

—— 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。


目前我国除了重庆等少数地方以外,买房计价时都是按照建筑面积来算,而不是套内面积。


建筑面积 = 套内面积(你实际能用的面积) + 公摊面积(你没法用的面积)。


不同的房子类型,公摊面积的占比是不一样的。通常来说:


联排、叠加别墅:占比为:1%—8%;

7层以下多层住宅:占比为7%—12%;

7至11层住宅:占比为10%—16%;

12至18层住宅:占比为14%—20%;

18至33层住宅:占比为16%—24%。


根据这次征求意见稿的要求,到未来四层楼以上都要装电梯,那么未来,除了少数别墅、联排之外,所有的房子都会有电梯,住宅的公摊面积比例平均下来达到20%。


当然,如果是讲究一点的豪宅或者北方墙面比较厚的房子,大概接近30%左右。在深圳等偏南方的城市,墙体较薄弱,大概在18%左右。


所以,按照现行的按照建筑面积销售的政策,买100平米房子,实际只得到套内使用面积70平米,完全不是什么笑话。


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那这么多年来,开发商们为什么坚持用建筑面积来计价,以及宣传房子的每平米单价呢?


因为这里面,猫腻大得很!


第二章:


首先,掩盖了中国房价在全世界独一无二的虚高的事实,成为地产从业人员吹捧房价永远上涨的武器。


举例来说,目前北京四环之内房子均价大概是每平方米7万人民币,香港的均价大概是15万港币。很多开发商和中介,经常用这个例子来举证,天朝帝都的房价还有很大的上涨空间,至少应该看齐香港。


当他们在这么说理的时候,他们就在有意无意地给潜在的业主们,设定了价格看齐的基锚。这就是经济学和心理学上经常提到的锚定效应。比如说,一线城市的基锚,应该是香港;广州、成都、南京、厦门等二线城市的基锚,应该是一线城市;如此层层递推,得出似是而非的结论说,全国房价普遍低估,房价永远涨。


但问题在于,这个锚定效应,在房价的对比上,真的合理么?


假设北京房子,公摊面积占比是25%,按现有汇率1个港币兑换0.85人民币,折合成香港的计算标准,现在的北京房价就是:


7万人民币 ÷(1-25%)÷0.85 = 11万港币


11万和15万的差距,那真的就很小了。更加不用说,香港是大中华区的外汇自由港、全球金融中心,气候和人居环境,是远超过北京的。


这么算下来,你还觉得北京的房价低估吗?


虽然我们在很多篇文章里提到,香港和日本的居民,住的是“纳米房”、“棺材房”,但是除却了少数最底层的百姓之外,有正当工作的居民,单位住房面积,按照大陆的建筑面积的计算法,并不算小。比方说套内面积50平米,把额外25%公摊面积加总,建筑面积就是67平米?;八?,大陆一二线城市的住房,也有很多的建筑面积,不比他们多多少。


美国、日本、英国、欧洲大陆,住房面积,一律指的是套内使用面积。


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(加拿大某普通小镇的居民住房)


所以,他们使用了“公摊面积”这个障眼法,凭空给一线城市的房价制造出一个虚假的、高高在上的基锚,鼓吹中国房价在国际上不高的虚假现实。


第二,物业公司收费时,按照建筑面积计算,上下其手,业主充当了冤大头。


公摊面积的存在,导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时,都存在明显多征的情形。精装修不会扩散到公摊墙体、设备和仓库,取暖也不会将暖气管道散热到公摊区域。但在收费时,公摊面积却一分不少。


更严重的是,物业公司在计算公摊面积时,方法是不透明、不科学的,经常是一个小区里,所有业主分摊的面积,进行求和,会远远大于小区实际的公摊面积,经常1+1>2的局面。


第三,在房价繁荣时期,面对不同套内面积的房子,用相同建筑面积的房子去衡量价格。


举例来说,过去一套100平方米的房子,一套公摊比例是10%,另一个公摊比例是30%,但在均价上都是2万进行销售。


但如果公摊面积大相径庭,那么实际房价就会出现明显差异。实际房价一旦暴露,这两个房子还能“一模一样”吗?一个套内面积剩下90平方,一个套内面积剩下70平方,这两套房子还能买卖到同一价格吗?


第三章:


奇葩的是,除了大中华区的大陆和香港,曾经有过,或者正在盛行“公摊面积”的说法,其他国家都不曾有过。


事实上,公摊模式,就来自于香港。


1950年代,香港百废俱兴,房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售,对资金要求量大,有开发商率先想出“分层出售”的主意。问题来了,先前整栋卖,楼道等区域连同房子一个人一起掏钱买了。后来改为了分层、分套卖,公共区域没人掏钱,开发商自然不会当这个冤大头,于是想到了,既然分层出售,那么公摊部分自然就包含在内?!肮婊钡母拍?,就横空出世了。


在同一时代,香港还发明了以预售制为特色的“卖楼花”制度。随后在1990年代,随着内地房地产市场崛起,也随着“分摊面积”的概念,一同移花接木到了大陆市场,化身为“预售制度”,房子还没开建就能够卖期房了。


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香港的开发商在楼盘里,建造越来越多的豪华会所、室内恒温泳池、空中花园、私人酒窖等设施,然后计入公摊面积,由小区内所有购房人来掏钱。这些华而不实的设施,除了用于包装楼盘之外,更加使得业主的得房率越来越低,室内面积如同“纳米房”一样。


疯狂时,香港各个开发商都有自己的面积计算方法,甚至同一个开发商在不同时期的计算方法也不同。如何计算,完全取决于发展商的“良心”。但是在商业利益面前,“良心”是个什么东西呢?业主一不留神就买了“缩水楼”,但开发商的底线是:钱不能少赚。


2010年,香港立法会房屋事务委员会建议,在新房买卖中,去掉公摊面积,按照实用面积定价。香港的老百姓们一片叫好,但是开发商们却百般反对。


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香港的地产大佬,梁志坚,就在媒体上炮轰,港府在处理上太过仓促,错用民意,亦没有回应地产商会提出的意见。


他们一直利用媒体舆论来对抗港府,挑动商会集中延迟行动。他们成功地将立法行动,往后推迟了2年。但是,“公摊面积”的概念,终究还是退出了香港的房地产市场。


香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规,二手房销售先行提供“实用面积”。当年4月,《一手住宅物业销售条例》开始实施,新房只能用实用面积来标准面积,以“每平方呎/平方米”来表示售价。


香港开发商商会大佬中,用来裹挟民意的言辞,比如:市场混乱、行业下滑、已购房业主利益受损等负面后果,从来没有出现过。


第四章:


所以,对于2019年2月份,住房和城乡建设部出台的取消“公摊面积”的征求意见稿,明哥是坚决支持的!


政府强力推动这一进程,或许有着背后的深意。这一举措,不但是落实高高的庙堂关于“房子是用来住的,而不是用来炒的”的指示,更会带来深深的行业巨变。


政策的一小步,却是房产市场的一大步,也肯定也是社会进步、更加务实的一大步。


首先,按照套内面积来计价的单位房价,更能让我们看清楚,中国的房价,在世界上处于什么高点位置。


我们经常在报纸和其他媒体上,看到所谓的专家们宣传,北京房价和纽约、东京相比,并不算高;深圳房价和一海之隔的香港房价相比,还有很大的上涨空间。


他们言之凿凿,仿佛掌握了真理一般。


但在明哥看来,这种数学能力,纯粹是他们小学时的体育老师给教出来的。


因为,只有中国大陆,目前计算房价,是用建筑面积的;除此以外的所有地区,计算房价,都是使用套内实际使用面积,来计算的。


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其次,规范购房后物业服务收费标准,少让业主们当冤大头。


公摊面积的存在,导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时,都存在明显多征的情形。装修不会装修到公摊部分,取暖也不会取暖到公摊部分,但在收费时,公摊面积却一分不少,这显然是不公平的。


更大的问题在于,由于公摊比例本身并不透明,到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分,也存在很大模糊空间。这就给了开发商和物业公司暗箱操作的空间。


第三,为房地产税的大范围科学征收,铺路!


作为楼市调控的长效机制,房地产税离我们已经不算太远。


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一方面,取消公摊面积,并不会影响单位征收面积上的房产税的实际征缴额。按照此前财政部的表述,我国房地产税将按照评估值进行征收。所谓评估值,即房价总价,并不会受到公摊面积或套内面积大小变化的影响。


但是,另一方面,取消公摊面积,会显著影响到房产税的免征面积。任何国家对于房产税的征收模式,都允许存在一定额度的免征面积,我国也不会例外。刚需首套可能会获得免征,也可能每个人都能获得一定的免征面积,30平方到60平方米不等。


这个免征面积,究竟是按照建筑面积计算,还是按照实际套内面积计算,可谓有天壤之别。


如果告别公摊面积,房产税能按照套内面积计算,那么居民的房产税负担将会大幅锐减,大范围推广,容易水到渠成。房产税,才会成为一种真正的富人税、豪宅税、面向持有环节的科学税种。


第五章:


公摊面积,曾经是房价黄金20年上升周期中,开发商、地产中介、卖房者口中的利器。


他们以包含了公摊面积在内的建筑面积计算下来的房价,欺骗老百姓说,中国的房价还不贵,在世界上处于低位,会永远上涨;忽悠不明真相的接盘侠们,去接棒。


他们在收取装修、取暖、物业费时,对于业主实际上享受不到的公共服务面积、墙体面积、设备占用面积,也一律征收各种费,使得业主们的缴纳费,多缴纳30%左右。


他们在宣传不同户型、不同套内面积的房子时,有意无视户型的不同、套内面积的不同,生搬硬套包含套内面积的总建筑面积相同,销售同样的价格。


如今,中国房价上涨20年的周期早就已经结束。从2016年底开始,几乎所有城市的房价,都迎来了向下的拐点,少则跌幅20%,多则跌幅50%,老百姓们终于不愿意充当炮灰和接盘侠,目光变得理性和挑剔了起来。


“公摊面积”的概念,被扫入历史的垃圾堆里,我们理应庆贺,大放鞭炮!

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